房地产行业景气带来的毛利率上涨和通过负债率提高、资本市场融资和资产注入等手段扩大规模催生公司业绩提升。
银河证券研发中心 丁文
中报平均净利增长142%
截至2007年8月31日，房地产公司的中报相继公布，剔除ST类公司后，公布中报的82家房地产上市公司平均净利润增长率达 142.24%，主营收入平均增长率达365.48，主营利润平均增长率达271.70。82家公司中，净利润增长的有56家，净利润增幅在50%以上的有34家。24家公司净利润、主营利润和主营收入3项指标增幅均在50%以上。29家公司上述3项指标增幅均在30%以上。其中，亿城股份、万通先锋、渝开发、华业地产等净利润增幅更在1000%以上。
资产注入催生业绩提升
房价上涨导致的毛利率上升：剔除ST公司的可比公司数据显示2007年中期房地产公司平均毛利率为33.78%，略高于2006年同期的31.71%。我们主要关注的公司2007年中期毛利率大部分均高于2006年同期。其中，华业地产、金融街、招商地产、上实发展、苏宁环球、金地集团、新湖创业、万科毛利率增长都在5个点以上。
可比公司负债率提高，由2006年中期的61%上升至62.35%。有息负债有所下降，由2006年中期的32.48%下降到2007年中期的31%。万科、金地集团、苏宁环球、华发股份、亿城股份等负债率均有提高。其中，苏宁环球、万通先锋、冠城大通、亿城股份的负债率更是上升到75%以上。这一方面说明上市公司的资金来源仍很单一，主要来源于银行贷款和房屋预售款，另一方面说明房地产公司资金的紧张局面。这也是超过半数的房地产上市公司提出非公开增发、公开增发和配股进行融资的原因。
借助资本市场，通过非公开增发注入股东的优质资产，通过增发和配股在资本市场融资，并迅速扩大公司规模。如上实发展、世茂股份、泛海建设、天鸿宝业、招商地产、苏宁环球、中粮地产、冠城大通、万通先锋、大龙地产、中江地产、新湖中宝、中铁二局、华业地产、华发股份等均通过注入大股东的优质资产使公司业绩呈现大幅增长。此外，万科、金融街、金地集团、保利地产均已经定向增发，万科、保利地产在非公开增发后，又实施了公开增发，金融街、金地集团、亿城股份等公司也都提出公开增发的方案，达到通过股权融资扩大经营规模的目的。
增发上市公司规模的快速扩张导致这些房地产上市公司存货周转速度放慢。如新湖中宝、中江地产、津滨发展、名流置业、冠城大通、金地集团、万科A。
龙头公司继续稳定增长
2007年8月，万科实现销售面积70.5万平方米，销售金额62.8亿元。2007年1—8月公司累计销售面积达366.69万平方米，销售金额合计298.13亿元。同比增速分别达到106.45%和164.84%。
2007年1月—8月，保利地产实现销售面积127.1万平方米，同比增长70.25%；实现销售认购金额103.87亿元，同比增长98.44%。
房价的上涨和旺盛的销售形势使重点房地产上市公司2007年年终业绩将继续保持稳定和高速增长的势头。中报显示，具有可比数据的71家房地产上市公司2007年主营收入和预收账款总和较2006年同期增长186.74%，预收账款同比增长873%。其中，泛海建设、保利地产、金融街、金地集团、万科、华发股份、新湖中宝和珠江实业主营收入和预收账款之和均较去年同期增长100%以上。销售量价的大幅增长为这些公司2007年的业绩保持持续增长提供了保障。
板块整体不具估值优势
我们用2007年的预期净利润计算，截至9月14日，沪深两市的18家房地产公司的平均动态市盈率已经达到54.86倍。房地产板块整体上并不具有估值优势。但是，房地产上市公司受益于房地产业的景气，2007年业绩将继续保持增长，尤其是行业龙头公司业绩和市场份额将能保持继续和快速增长。
介入具实质资产注入股
针对房地产的宏观调控将会有利于优势的龙头企业借机进行资源的整合，提高市场占有率；同时，龙头公司持续增长的业绩表现受到资本市场的认同，龙头公司借助资本市场的迅速融资进一步增强了公司的实力，使其在竞争中占据更明显的优势。
此外，具有实质资产注入和整体上市的地产公司也会受到市场的追捧。维持万科、招商地产、金融街、保利地产的“推荐”评级。同时建议关注上实发展、中华企业、广宇发展和苏宁环球等有资产注入概念的上市公司。
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