外高桥：2倍上涨空间振奋人心

　　08年6月21日公司股东大会同意以每股16.87元，定向增发2.66亿股。本次拟购买的资产为：外高桥集团持有的外联发38.35％；东兴投资持有的外联发41.65％股权；以及外高桥集团持有的新发展59.17％股权、三联发80％股权。注入的外联发、新发展和三联发标的资产占外高桥集团总资产的66％，主营收入的82％，因此相当于基本完成集团整体上市。近年来外股份盈利能力很差，成长前景暗淡。此次注入的标的资产盈利能力和盈利水平明显高于外股份，将极大地改善外股份成长前景。注入完成后上市公司将在外高桥区域拥有595万平米建筑面积的项目储备，其中权益建面498万平米，44％为综合用地，30％为住宅用地。注入完成后上市公司将拥有279万平米建筑面积的出租物业，其中，权益建面221万平米，工业厂房和仓储各占54％和34％。

　　完成此次注入后上市公司在房地产主业上将拥有如下优势：（1）规模庞大，具有规模效应。由上述分析结论，完成注入后上市公司将拥有建筑面积600万平米项目储备和279万平米出租物业。从销售角度讲，假设项目储备销售出租比例为25:75，则未来上市公司将有建筑面积150万平米的可售房源。（2）地价成本低。完成注入后，上市公司能够从外联发、新发展和三联发项目储备及出租物业中获得权益建筑面积为490万平米，44.8亿元注入股权作价对应的每平米成本仅为910元，既有地价相对低的工业用地，还有相对高的商业办公用地，而且这910平米还不全是楼面地价的概念，因为有220万平米为出租物业。上市公司在关联交易报告书也提及，现在新增土地资源平均开发成本已超过1400元/平米，可见注入后上市公司房地产主业将具有很强的成本优势。（3）地理位置优越。沿海是东海和黄浦江入海口，上海-崇明-江苏的桥隧大通道的起点，往内是金桥出口加工区、张扬路居住中心，轨道交通有4号线，地理位置优越。除了因为背景和地位特殊的外股份，不可能有一家开发商能够在外高桥区域拥有如此规模的项目储备了。（4）产品类型丰富。既有出租物业，也有开发销售项目；既有工业厂房，也有商业办公和住宅。（5）熟地多，不用考虑拆迁等因素对地价成本和项目进度的影响。所注入的绝大多数地为熟地，只有极少数地块还在拆迁。不足之处在于因为熟地多所以在建项目少，可售可租房源少，对这两年业绩增长有影响。

　　由于增发价高达16.87元，目前现价不过5.79元，巨幅差距接近两倍。大股东都如此坚决高价定向认购，可见对公司未来发展十分看好，短线该股已经明显见底上攻，短线可以重点关注！

机构来源：银河证券